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5.16 香港政府救楼市的失败教训

    发布日期:2014-05-16

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虽然中国人民银行近日提出,放宽全国性的首套按揭贷款,但是,如果读者认为这是政府将要拯救房地产市场的信号,政府未来可能还会逐渐放松限购政策,乃至放宽房市调控政策的话,那就错了,而且是大错特错。

在这里我要告诉读者,人民银行放宽首套房贷,只是为了支撑民众的购房刚需而已,与救市扯不上什么关系。

至于读者希翼中央政府未来出手大幅拯救房地产市场,甚至是立马解决民众的住房问题的话,我建议读者们想想就好了,发发白日梦也行,但这个梦我相信是很难梦想成真的。

为什么我要这样说?那是由于市场变化很快,政府的行政反应有时慢半拍,因此,如果过多运用政府的行政力量来干预房地产市场的话,即使短期内有立竿见影的效果,但长期而言往往跟不上市场变化的脚步,就容易好心办坏事。

计划往往无变化快

简单来说,那就是政府在针对房价跌时制定的政策,容易变成房价涨时的兴奋剂。而针对房价升时制定的政策,又容易变成房价跌时的毒药。

看到这,读者明白为什么政府目前不会救房市的道理吧?我再读者举个例子,读者看完就会更加明白了。

在我所处的香港,曾经出现政府干预房地产市场的著名案例,那就是香港的“八万五建屋计划”。相信很多读者不大清楚香港“八万五建屋计划”的始末,然而就是这个房地产政策,是世界经济史上行政干预市场失败的著名案例。

让大家先回到1997年以前,随着经济的持续发展、以及港人对香港未来前景的信心上涨,香港房地产市场也随着逐步火热,港人对房地产的追求有增无减,但与此同时,香港的土地供应却没有增加,这意味着楼房供应将出现供不应求的状况,在“僧多粥少”的情况下,引发香港房价屡创新高。

按照香港政府的统计数据显示,在1994年至1997年期间香港平均楼价上涨了70%。由于楼价的持续上涨,导致香港普通工薪阶层难以有足够的财力买房,即使有能力买房的民众,平均都要把月薪的74%用来偿还银行的房贷。

而那些不买房了,准备租房住的民众,也因租金连年上升而叫苦连天。这时,香港社会舆论普遍认为,房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的,因此,舆论要求香港政府增加供应量,压抑房价的升势。

对此,香港首任特首董建华,在1997年他的首份施政报告上,出台了个要将民众从高房价这“水深火热”中拯救出来的施政方案,特区政府也从此踏出了用行政手段干预楼市的第一步:每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个(以公营房屋为主导,每年建屋5万个;私人房屋为辅,年建3.5万个);希翼10年内香港70%的家庭可以自置居所(1997年有约50%的家庭拥有自置居所);港人轮候租住公屋(相当于内地的廉租房)的平均时间由6.5年缩短至3年。

八万五好心办坏事

这就是著名的“八万五建屋计划”,简称“八万五”,香港特区政府希翼用行政力量,以解决民众住房难问题、消除民众的怨气。政策实施初期,一切看起来都是非常美好的,港人们都美滋滋地盼望几年后都能买上或者租上便宜的房子,特首、特区政府的官员们,也美滋滋地盼望能为民谋幸福。

但是不幸的事情发生了,计划实施过程中,由于突然遭受亚洲金融危机影响,导致香港平均房价在1997年10月19日攀上最高峰后(6170港元每平方英尺),在一年间突然跳水式下滑50%。这一巨变还没有等特区政府、民众反应过来,随着亚洲金融危机的结束,香港房价又突然像坐了过山车,在1999年这一年之间反弹了20%。

正当大家以为房地产开始复苏,可以松一口气的时候,噩梦其实才刚刚开始。“八万五”时期所兴建的房子开始陆续落成,其中2000年度一年内有85,710个住宅单位建成;2001年则有10万个住宅单位建成,远超85,000的目标。由于供应量大大超过需求量,加上2003年香港爆发“非典”,导致房价再次出现跳水式下跌,在2003年8月24日跌到不仅是“谷底”,简直就是大海的底部,香港平均房价由最高峰的6170港元每平方英尺大跌70%至仅1854港元。

看到楼价跌这么多后,虽然香港政府决定取消行政主导房市的政策,停止了“八万五”政策。但是,这种过度动用行政手段干预房地产市场,已经对房地产市场、对经济造成非常大的破坏:由于香港大部分民众买楼,都是通过向银行申请按揭购买,而且普遍是向银行借取相当于房价的70%甚至95%按揭来购买物业。但此时房价大幅下跌70%,使房地产高峰期买房的市民拥有的资产价值跌到低于负债,成了负资产。

这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有,而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退,许多已成了“负资产”的港人,由于在这期间失业,或者被大幅降低工资,导致无法供款,房子被银行强行收回拍卖,业主不但要变成“无壳蜗牛”,而且失去房子后仍然要还欠银行的债,不少人因一时想不开而烧炭、跳楼自杀,导致了无数的惨剧发生。

根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有超过10万宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%,而这些贷款的无抵押部分,则约值360亿港元,意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险,也影响了香港金融市场的稳定。

至此,可能不少读者会出现疑问,香港特区政府不就是自己多建了一些房子,为何会造成如此严重的后果呢?现在事后检讨,香港民众、特区政府都有不少值得汲取教训之处。

作为香港民众,在房价高升时,埋怨买房难;在房价下跌时,又埋怨导致财富缩水。由于无论是房价上升还是下跌,民众都把不满情绪直接指向政府,向政府施压,一厢情愿地以为只要政府出手干预房地产市场,就可以解决他们的不满。

过度干预有后遗症

作为特区政府本身,虽然一心为民,但又太过于相信自身的行政力量,认为可以通过控制公营房屋的供应,来调控房价的升跌:在房价跌的时候,削减公营房屋供应,让民众的住屋需求流向房地产市场;而在房价升的时候,就增加公营房屋,以分流房地产市场的住屋需求,从而令房价下跌。

平心而论,虽然香港特区政府这个策略理论上可行,不过由于市场变化比计划快,香港特区过度行政干预房地产市场的教训,就像病人动手术前要打麻药那样,没有麻药是不行的,但是,如果打了过多的麻药,那就不是麻醉了,而是吸毒,这样将带来更多的后遗症。

香港的这个房地产著名例子,自然会让中国内地政府明白到,如果过多利用行政干预房地产市场,会产生严重的后遗症,民众会受到更大的伤害。

因此,到了此刻,请读者告诉我,您觉得目前的情况下,政府还会出手救房地产市场吗?(编辑梁海明系香港财经评论员,著有《中国经济新政策与大家》)

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